房屋指标转让协议是否有法律效力

回答：有法律效力。近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？本案的处理主要涉及以下法律问题：（1）如何认定定向购买商品房指标转让合同的法律性质？（2）定向购买商品房指标转让合同是否有效？（一）如何认定定向购买商品房指标转让合同的法律性质理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊XX虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？另一种观点则认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。（二）定向购买商品房指标转让合同是否有效对此主要有两种观点。一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：（1）未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第37条第（6）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。（2）转让房屋定购指标违反了《合同法》第79条第1款第（1）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第29条、第32条等规定。（3）定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。另一种观点则认为，房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：（1）双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。（2）房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第52条规定的合同无效情形。（3）房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。

除了经济适用房等少数情况外，购房指标转让合同都是有效的。即便指标房所在单位有禁止或限制转让的内部规定，其规定的性质也不属于法律和行政法规，不能据此认定转让指标房的协议无效。

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有法律效力，但是如果不办理过户，不能对抗善意第三人。就是说，卖方在过户前都可以违约。为避免卖房反悔，一是在合同中加入违约金或定金条款，二是约定去房管部门进行预告登记，登记后，未经买方同意，处置房产的行为无效。但必须在能过户后3个月内过户，否则失效。